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2019.07.19

6月全国房贷利率触底反弹,房价会下跌吗?


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在连续半年下调后,全国房贷利率水平开始触底反弹。融360大数据研究监测数据显示,2019年6月首套房贷款平均利率为5。423%,相当于基准利率1。107倍,环比上涨了0。14%。二套房贷款平均利率为5。75%,同样高于上个月的5。74%。这意味着今年以来房贷利率连降的趋势终止,开始反弹。


从目前情况来看,今年6月一线城市房贷利率保持平稳,二线城市中多个地区房贷利率进行上调。继青岛、南京、成都之后,天律、苏州、福州、宁波、南宁等地的房贷利率平均水平均有所上涨。但也有二线城市房贷利率6月是下调的,比如大连、佛山、武汉等地。不过,这种下调多是之前房贷利率较高的银行进行调整,还没有发现新一波集中下调的现象。


对此,业内专家指出,在房贷利率方面,各个主要城市早已不是“一盘棋”,有的城市上调首套房贷利率,但有的城市却微降房贷利率,体现了“因城施策”,差异化的房贷政策。从总体来看,下半年银行的信贷资金普遍比上半年紧张,再加上热门城市的房地产调控等,预期接下来会有更多城市和银行加入到房贷利率上调的大军中来。



上半年全国二手房价分化:苏州涨幅较大 成都降超10%


2019年上半年,苏州市场表现相对较好,主要体现为相较去年同期,成交均价有所上涨,客户成交周期下降,购房者成交周期的缩短及市场议价空间有所下降。反观,武汉、成都、郑州三个城市,不仅成交均价相较去年同期下降较多,业主和客户的成交周期也显著延长,市场可能有所降温。


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在二手房价上,15城中,成都、郑州、上海、武汉相较去年同期出现超过5%以上的降幅,其中,成都成交均价下降10.14%,成为15个城市中降幅最大的城市。苏州、大连成交均价相较去年同期涨幅超过5%,上涨幅度相对较大。


在成交周期上,除了苏州,其他14城2019年上半年业主成交周期普遍相较2018年同期明显延长,上海成交周期达到132天,其次是郑州123天,第三是杭州122天,成都、西安,相较去年同期分别增加62天、56天,而苏州主成交周期相较2018年同期出现微降,降幅为2.3%。



三四月小阳春短时间哑火,上半年房价涨幅收窄


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从整体房价走势来看,上半年百城均价累计涨幅低位收窄,整体价格趋稳。根据中国房地产指数系统对100个城市的全样本调查数据显示,2019年6月,百城新建住宅价格14891元/平米,环比上涨0。37%,涨幅较5月小幅扩大0。13个百分点,但仍运行在低位区间,同比涨幅进一步收窄至3。87%,整体价格较为稳定。累计涨幅来看,2019年上半年百城均价累计上涨1。45%,较去年同期收窄1。19个百分点。


从各级城市来看,2019年上半年一线城市新建住宅价格累计涨幅处在低位,二三四线城市价格累计涨幅明显收窄。具体来看,一线城市市场价格绝对值在高位维稳,累计上涨0。29%,涨幅处在低位区间;二线城市上半年累计上涨2。30%,较去年同期收窄1。92个百分点;三四线代表城市上半年累计上涨2。28%,涨幅较去年同期收窄2。47个百分点,收窄幅度在各线城市中最为明显,其中超七成城市累计涨幅有所回落。


对于2019年上半年的市场表现,58安居客房产研究院首席分析师张波在接受《华夏时报》记者采访时表示,上半年市场分化延续,今年一线城市在严格调控不放松的背景下,无论是土地市场还是一二手房市场,均呈现量升价平态势;今年二线城市是关注焦点,不少二线城市由于市场热度提升过快,已经引发了调控从紧政策出台;三四五线城市的房价虽然还在保持上升态势,但土地市场以及二手交易市场的整体降温已经呈现。



房企融资再紧,楼市调控“稳”字当头  


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继房地产信托监管升级后,房企海外发债监管也进一步加强。国家发改委日前发文严控房企海外发债用途,即只能用于“借新还旧”并且是一年内到期的境外债务。自5月银保监会“23号文”对房地产融资乱象进行整治以来,房企融资收紧信号不断增强,仅最近一周就两次出击加强监管。


如此密集地加强房企融资监管,或是出于对当前房地产金融风险的担忧。尽管在上半年密集调控之下,全国楼市有所降温,但是近期部分城市土地市场热度不减,房企高溢价拿地现象频现,有的溢价率甚至接近100%。地价上涨必然引发房价上涨预期,增加市场不稳定因素。部分房企的非理性拿地存在资金风险,进而容易引发金融风险。这与中央反复强调的“房住不炒”定位和“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标不符,也与防范化解重大风险的要求不符。“稳地价”是前提,在部分城市政府调控土地出让环节的同时,严控房企拿地的资金源头也十分必要。


今年二季度土地市场升温与房企融资环境宽松有关。梳理某研究机构发布的40家典型房企月度融资数据可见,公司债成为4月房企境外融资主力,另外,信托融资规模也不断攀升,5月融资总额跃居各类融资渠道之首。6月,在银保监会整治房企融资乱象后,信托融资占比迅速下降近10个百分点。而境外融资今年出现大幅攀升,国家统计局的数据显示,1~5月份,房地产开发企业到位资金中,利用外资同比增长38.8%,增速最快。这些境外资金中有部分可能用于拿地。




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